一纸公告改变了北京长安街W酒店的“命运”。

　　12月8日，大悦城地产（00207.HK）发布公告称，将该酒店出售给天府基金管理有限公司。根据交易总价计算，W酒店每平方米售价约为31583元。在寸土寸金的二环边，实属白菜价。

　　北京长安街W酒店靠近年客流量超过5000万人次的北京站，距离王府井仅有两公里，地理位置优越。但在长期持有经营还是变现回笼资金之间，大悦城地产选择了后者。不久前，中粮集团副总裁、大悦城地产董事长周政公布了提速扩张计划，要在未来10年新开设100个商业。

　　据K线君了解，不唯大悦城地产，包括绿城中国（3900.HK）、SOHO中国（0410.HK）在内的众多公司都在酝酿将“沉睡”在财务报表上的重资产变轻。

　　亏损的W酒店

　　北京长安街W酒店建筑高21层，总面积约62805平方米，共有349间客房。此次交易总价约为19.84亿元，这其中包括须偿还的89.56万元及6.227亿元的集团贷款。

　　酒店前身曾是建于1990年的北京凯莱大酒店，而管理方凯莱也是中粮自有酒店管理品牌。2014年，凯莱大酒店改建后，管理方交由国际知名酒店管理品牌喜达屋，并更名为长安街W酒店，这也是W酒店在中国的第二家酒店。

　　改造后的W酒店曾被寄予厚望，周政曾在开业仪式上将北京长安街W酒店的开业称为“公司发展的又一个新的里程碑”，“酒店位置绝佳、定位准确、产品一流，相信会带来持续稳定的客源。”

　　作为喜达屋酒店与度假村国际集团旗下酒店，W酒店是圣·瑞吉斯、威斯汀、喜来登等豪华酒店的姊妹品牌。在喜达屋酒店阵营中，W品牌酒店的价格定位最主要的方针是低于瑞吉品牌并且高于威斯汀品牌。北京长安街W酒店在酒店预订网站上口碑尚佳，不过它的财务报表并不那么好看。

　　开业以后，长安街W酒店在多家酒店预订网站上口碑尚可，但却难逃亏损命运。大悦城地产历年发布的业绩公告，长安街W酒店2015年平均出租率约40%，平均可出租房收入仅529元。2016年，平均入住率达到55%，平均可出租房收入为661元。截至2017年9月30日，其平均入住率达到69%，平均可出租房收入达到790元。

　　另据上海联合产权交易所挂牌信息公示，长安街W酒店2016年实现营业利润-9620万元，负债15.4亿元，资产仅不到11.3亿元。

　　双轮驱动战略

　　W酒店出售公告发出前两日，大悦城地产曾在北京召开十周年品牌推介会，宣布推出第二条产品线——大悦春风里，以生活方式业态和体验式业态作为特征，重点布局一线非核心商圈、二线城市核心商圈。

　　周政在现场表示，大悦春风里要在未来实现5年50家、10年100家的开设目标，同时进入一、二线城市，产品包括写字楼、商业综合体等。早前，大悦城还宣布要在2020年前完成20座大悦城的布局。

　　“持有和销售相结合、双轮驱动”是大悦城地产核心的商业模式。周政曾在接受公开采访时指出，以大悦城购物中心为核心的持有型物业要通过精细化运营，持续贡献稳定的现金流，实现资产增值，做到永续经营；以住宅项目为主的销售型物业要通过科技创新、提高产品力，加快周转，快速提高规模和利润，提升ROE，支撑公司整体实现滚动发展。

　　1993年加入中粮后，周政曾在竞争更加激烈的包装行业摸爬滚打15年。2008年，周政接手中粮的地产酒店业务。他曾表示，房地产比制造业幸福得多，在地产行业可以通过集约管理挖潜的地方很多。“和郁亮交流精细化管理的时候，我的体会非常深刻，制造业的成本控制，要求点点滴滴节支、厘厘毫毫增收。”周政说。在他的掌舵下，地产酒店业务是在中粮集团资产规模和盈利能力排名均排名前三的版块。

　　但行业内早有共识，酒店经营难度很大，市场更饱和，竞争更激烈。数据显示，2014年至2016年间，大悦城酒店毛利率呈现逐年下滑趋势。2017年上半年，大悦城在酒店经营上的收入为5.16亿元，同比2016年同期下跌了3.7%。

　　同行者们的选择

　　大悦城旗下的位于苏州和南昌的两家凯莱酒店也在早前挂牌转让，转让底价分别为2.24亿及2.89亿元。数据显示，苏州凯莱大酒店及南昌凯莱大饭店于2016年分别亏损598万元及618.9万元。

　　而本年度行业内发生的最大一笔并购中包含酒店。2017年7月，大连万达集团将旗下77个酒店卖给富力地产（02777.HK）。万达集团董事长王健林称，放眼全球，这样的交易机会100年才有一次。交易仍在进行中，最新披露的进展是，富力地产收购数量从77家变为73家，最初199.06亿元的收购代价降至189.55亿元，减少了9.51亿元。

　　当下很多房企都在“变卖存货”，抑或是筹划开展轻资产模式尝试，不同房企的选择既和财务状况有关，又高度关联战略。

　　2017年10月，SOHO中国以50.08亿价格，将持有的凌空SOHO12.8万平米物业出售给基汇资本。自2014年开始，加上此次出售，潘石屹已通过出售旗下业务套现接近400亿元。“现在已有项目租金回报率是2.7%-2.8%，从银行贷款来的资金成本是年息4.4%。”潘石屹自称算不过来账，他在多个场合表示，重资产资源浪费严重，尤其是写字楼空置率较高，对持有资产而言，当运营产生的效益覆盖不了资金成本，还不如卖掉。并且，资金成本还有上升的趋势。

　　而对于处于扩张期的房企，变卖低效资产换来的资金，可以支撑公司扩张。不久前，绿城行政总裁曹舟南在接受K线君专访时也表示，现阶段拿地比还债更重要。据K线君了解，绿城正在跟香港的上市公司谈合作，将持有的酒店证券化。在曹舟南看来，酒店的优势是有稳定的现金流，但最大的问题是投入和产出比。另外，现有公司管理团队里，还需要培养出能够精耕细作，懂运营、懂管理，用创新方式把重资产盘活，创造更高效益的人。

　　在发稿前不久，大悦城地产公开回应称，酒店回报率太低，难以符合国资委对央企要求，未来将择机运营自有酒店品牌。